임대차와 관련된 법률문제
2020년 7월 30일 소위 말하는 임대차 3법이 국회를 통과하여 논란이 일고 있습니다. 임대차 3법은 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제 3가지 법안을 묶어서 지칭하지만 실제는 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등을 핵심으로 한 주택임대차보호법, 전월세 신고제를 핵심으로 한 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 각 포함되어 있습니다.
올해 시행되는 전월세 상한제와 계약갱신청구권과 달리 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행됩니다. 본 호에서는 소위 임대차 3법에 대해 알아 두어야 할 내용들을 중심으로 하여 Q&A 형식으로 알아보도록 하겠습니다. 다만, 구체적인 사안에 있어서는 당시 정황, 사실관계 등에 따라 결론이 달라질 수 있음을 주의하시기 바랍니다.
똑소리 나는 Q&A
① 임대차 3법의 계약갱신청구권이 무엇인가요?
임대차 3법 전에는 2년의 전세 기간이 만료하여 재계약을 하고자 할 때 집주인이 다른 임차인과 계약하길 원하면 기존 임차인과의 재계약을 거부할 수 있었습니다.
그러나 2+2 법안으로 불리는 계약갱신청구권의 도입으로 기존의 전세계약 2년이 지나서 임차인이 계약 연장을 희망하게 되면, 집주인은 예외사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서; 임대인 본인이나 그 직계존속, 비속이 목적 주택에 실제 거주하는 경우, 2기 이상의 차임 연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제로 재건축을 하는 경우 등)에 해당하지 아니하는 한 임차인의 계약갱신 청구를 거부할 수 없고 2년 연장을 해주어야 한다는 내용입니다. 다만 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구를 해야 합니다.
② 만일 집주인이 실거주를 이유로 현재의 임차인을 내보내고 실제로는 다른 임차인과 임대차계약을 한 경우, 즉 허위의 갱신거절 시 기존의 임차인은 어떻게 구제를 받을 수 있나요?
임차인은 임대인에 대하여 계약갱신이 거절됨으로 인해 입은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 하게 됩니다.
(1) 갱신 거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우 환산월차임 포함)의 3개월분에 해당하는 금액
(2) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
(3) 집주인의 실거주를 이유로 한 갱신거절로 임차인이 입은 손해
③ 전월세 신고제는 무엇인가요?
전월세 신고제는 임대인과 임차인 사이에 주택 임대차(전세, 월세 포함)계약을 할 때 임대기간, 임대료, 계약금, 중도금, 잔금 납부일, 보증금, 및 임대계약 당사자 등 계약 사항에 대하여 30일 이내에 시, 군, 구청에 신고하도록 하는 것입니다. 이전까지는 부동산 매매를 할 때만 부동산 거래신고를 하였습니다.
④ 전월세 상한제는 무엇인가요?
전세나 월세계약의 재계약 시점에 임대료를 올리는데 일정한 상한을 두는 것으로 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 전월세 전환율 상한선은 4%입니다.
⑤ 임차인이 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후 갱신청구를 하는 경우 그 갱신청구가 유효한가요?
보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라도 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 갱신청구가 가능합니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보기 때문입니다.
글. 최선애｜한국소방안전원 고문변호사, 법무법인(유한) 대륙아주
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